据新华网）

 民法典总则之下，物权编位于首位，重要地位可见一斑。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，都能找到相应规定。物权编保护和调整的对象是“因物的归属和利用产生的民事关系”，通俗来讲就是我们的财产利益。物权编的主体沿用了原物权法的大部分内容，并在其基础上以现实问题为导向修改、添加了部分条文。

■变化一

创设了一个全新的物权——居住权

 无论是谁，居无定所、漂泊无依都会影响幸福感，此次民法典物权编创设了一个全新的物权——居住权。从字面来理解，居住权就是住户在特定房屋内居住的权利。民法典物权编将其解释为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权增设的目的，就是要凸显房屋的居住属性，保障居住人尤其是老年人等弱势群体有房可住，并且以物权法律条文保护公租房的居住权益。

物权编第十四章第366条到371条整章新增编写了居住权的一应规定，明确了合同订立的要求以及权利内容：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。

居住权一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群，另一方面在一定程度上限制了房屋买卖和租赁。对于已登记设立的居住权人，其或有高于在后房屋买受人的实际占有、使用居住房屋的权限。但这并不代表房屋买受人的利益无法受到保障。物权编规定，居住权为登记设立，也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。这就要求买房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息，不单包括房屋产权信息、抵押登记信息，还应关注居住权设立信息。

■变化二

业主权利得以强化

 民法典物权编相较2007年的物权法，在业主权利方面做出了较多的改动和增添，主要体现在以下几点：

第一、分设集体决策门槛，调整决策参与人数。业主委员会在实际生活中有时会形同虚设，无法实现保护业主权益的目的，原因在于有些简单的决策事项变更时需要满足的要求偏高，业主难以达成一致意见。针对这种情况，民法典物权编重新调整了业主集体决策事项的内容和人数限制。原物权法对业主共同决定的事项及参与人数要求规定在第76条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。

民法典物权编的相关内容规定在第278条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建或重建建筑物及其附属设施；八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

相比来看，民法典物权编抓大放小，对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策人数的要求。而对于特殊事项，则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”；增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为一项新的决策事项；将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”分离，并对应不同业主决策人数要求。这些变动既细化了住宅用地用途，又调整了不同决策事项的最低人数，促进业主权利的行使。

第二、明确共有部分收入权属，定分止争保障业主利益。小区电梯里流动播放的视频广告收益应该如何分配？社区外墙上悬挂的广告展板收益又该由谁享有……以往这些问题因缺少法律明确规定，法官需依靠“谁主张、谁举证”的一般举证责任、双方物业合同约定等因素作出判断。民法典物权编第282条使以上问题迎刃而解：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该法条出台后，一改小区公共区域收入归属不定、物业公司与业主之间矛盾不断的局面，此后小区电梯广告收入、外墙广告收入或者有约定的公共区域停车位收入等共有区域的红利收入在物业公司扣除一应成本后，均应归业主享有。

第三、充分保障业主知情权。为了保障业主对物业管理的知情权，维护业主的诉讼权，民法典中新增了“物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问”“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”等原物权法未能涵盖的条款，通过明确的法律规定阐明各方权利义务，为有效行使权利奠定充分基础。

■变化三

用地权利各有所“长”

合理设置和利用土地权利结构更有利于实现人民群众安居乐业，以原物权法为蓝图，民法典物权编中的土地承包经营权和建设用地使用权均有引人注目的新增亮点。

首先，放开经营权流转限制。如今，农村弃耕撂耕现象屡见不鲜，为此民法典物权编与农村土地承包法相应，将土地经营权从土地承包经营权中分离出来，并进一步放开了经营权的流转限制。新增了“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益”。并改动了土地经营权的流转限制，从原物权法的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”变更为民法典物权编第342条的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”

其次，完善房屋续期规定。住宅建设用地使用权期限为70年，到期后要怎么办？房子续期问题一向是群众关注的热点话题，关于住宅建设用地使用权的续期，原物权法载明的是住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，除此之外没有进一步规定。民法典物权编在此基础上补充规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，即缴费续期为原则，费用可申请减免为补充，法律法规另行规定为指引。从物权编这一规定可以确定的是，续期必然要履行法定程序。

（作者：田晔 单位：北京市石景山区人民法院）

（据《北京日报》）