郭艳广 绘

  煤矿职工李某通过单位团购的形式购买了一套商品房，2012年12月30日，房地产公司通知李某办理接房手续。李某发现房屋的部分结构与自己当初购买时了解到的情况完全不同，而且房屋水、电均不通，不具备交房条件，于是李某拒绝接收房屋，要求房地产公司重新改造房屋结构、返还其购买房屋的差价并支付延期交房违约金。双方协商未果，诉至法院。□淇河晨报记者 郭坤

业主：我的房子咋跟当初了解的不一样？

2010年11月13日，鹤壁某房地产公司与某煤矿签订了一份团购房屋协议书，双方约定：“煤矿组织职工在新区团购住宅楼……房屋均价2650元/平方米。”

为了在新区安家，煤矿职工李某交了15万元购房首付款，团购了某房地产公司开发的快乐小区第18号楼东1单元5层东户住房。

2012年3月10日，李某和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李某购买的住宅楼为5楼，建筑层数共6层，建筑面积94.46平方米；房地产公司在2012年12月30日前交付使用经验收合格的商品房。合同签订后，李某向房地产公司付清了全部房款。

2012年12月30日，房地产公司短信通知李某于2013年1月4日到小区物业办公室办理接房手续。李某如约来到小区看房时发现，自己购买的5楼有一间房屋成为了顶层，还没有坡屋顶及保温层，同时，房屋的水、电均不通，尚不具备交房条件。看到建好的房屋结构和自己当初了解到的不一致，李某拒绝接收房屋并要求房地产公司加盖房屋坡屋顶和附保温层；返还购买顶楼部分房屋差价；支付延期交房违约金。这一要求被房地产公司拒绝。最终，双方协商未果，2013年3月19日，李某一纸诉状将房地产公司告上法庭。

房地产公司：我们是按规划盖房，不应担责

2013年4月23日，淇滨区法院民二庭对此案进行了公开审理。在法庭上，房地产公司提交了鹤壁市城乡规划管理局鹤规审定［2011］30号总平面图方案审定通知书1份，用以证明快乐小区总平面规划图通过审批；快乐小区住宅楼五层、六层平面图、屋顶平面图各1份，用以证明上述制图日期均为2011年5月，涉案房屋设计方案是经过规划、通过审批的；被告房地产公司与煤矿签订的团购房屋协议及煤矿证明各1份，用以证明被告将团购房资料交付煤矿，煤矿已将资料向职工公示，职工是按照公示资料选购房屋户型。

房地产公司称，他们是严格按照规划部门的规划及审批等手续建造的房屋，并未改变楼层构造、变更涉案房屋规划，房地产公司没有过错，不应承担责任。

法院判决：开发公司按规划建房无过错，但逾期交房需担责

法院经审理后认为，房地产公司提供的快乐小区总平面图及18号住宅楼五层、六层平面图、屋顶平面图显示，涉案房屋在2011年5月规划时即存在六层有退台的情形，且该规划图于2011年5月27日经鹤壁市城乡规划管理局审定通过，至今规划未变更。原被告双方在合同中对于涉案房屋退台部分加盖坡屋顶、附保温层及屋内管道问题并无特别约定。李某的房屋属单位团购房，煤矿将审批过的规划设计平面图、户型图等进行了公示，在涉案商品房规划问题上该房地产公司不存在过错。

李某按合同约定向房地产公司付清了商品房的房款，房地产公司理应按合同约定的交房期限即2012年12月30日前将涉案房屋交付给原告李某。本案中，被告虽履行了通知交房的义务，但未能向法院提供所交付的商品房符合双方约定“商品房经验收合格”之相应手续。涉案房屋原告未予接收，因此被告某房地产公司客观上仍存在逾期交付房屋的行为，应承担相应的违约责任。

2013年5月17日，淇滨区人民法院依法作出判决，驳回原告李某要求房地产公司加盖房屋坡屋顶和附保温层，重新改造原告室内不合理管道，返还购房差价的诉讼请求；被告房地产公司逾期交房应支付李某违约金。

（文中人物、公司、小区皆为化名）中华人民共和国城市 房地产管理法

  第二十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

中华人民共和国合同法

  第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张先生：

  在单位团购房的背景下，经常会有收房时发现房子与此前自己了解到的不一样的情况，我认为这是单位没有切实履行好自身职责所致。

马先生：

  业主与开发商相比肯定处于劣势，希望国家能出台法规，约束各方，严控团购房风险。淇滨区法院民二庭法官

霍璐婷：

  商品房的预售是有法定条件的，而大多数团购都发生在具备法定预售条件之前，大量的购房款在开发商开工之前到位，甚至尚未规划的时候到位，显然是有一定风险的。为了保证团购房款的安全，通常的做法有三个。一是单位与开发公司对团购资金共管，以保证该资金不被挪用。二是将开发商的土地使用权抵押给单位，在具备预售条件时解除。三是开发公司与职工及时签订房屋买卖合同，并将购房款付清，以避免风险。

此外，商品房买卖的格式合同以及中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款都有“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定。也就是说，交房是必须经过相关部门的验收的。因延迟交房将产生不小的违约金，开发商普遍存在尚未具备验收合格的条件时即急于交房的情形。此时开发商在客观上存在逾期交付房屋的行为。作为购房者要谨慎对待，在确保所购房屋符合合同约定的交房条件时再接收房屋。□郭坤

团购房对购房者来说并不陌生，在购房时，团购房以其相对实惠的价格颇受购房者的青睐。但是，一些价格低廉的团购房往往是期房，单位与开发商签订团购协议时，房屋尚未建成。因此，除了所选楼层、基本价格，购房者对自己所购房屋的环境、配套设施等很难有较为直观的认识和了解。

  这就导致一些购房者在接收自己购买的房屋时，极有可能发现：这个房子怎么与我想象的如此不一样？然而此时，合同也签过了、房子也到手了，木已成舟，购房者再有什么不满意的地方，也没有很好的解决办法。退房显然也不是一个好办法。起诉开发商违约？可这些细节在合同中并无体现。

所以，在单位团购房的背景下，购房者及团购单位应该注意，单位与开发商所签订的合同以及职工和开发商签订房屋买卖合同中应该把所选楼层、基本价格、房屋规划、配套设施等加以详细约定，避免产生纠纷。