给您提个醒　　

  该案提醒广大购买房屋的消费者，购买未依法登记领取权属证书的房屋将会面临物权不能转移,难以取得房产证书的交易风险。

 　遇到此类纠纷该如何维护自己的合法权益呢？法官支招儿：如果合同中约定有违约金条款的，买房人可要求卖房人承担违约责任，支付相应的违约金。买房人也可以要求解除合同并主张赔偿损失。

案件回放

购买没有取得房产证的房屋埋隐患

张某和王某原本系朋友，2006年，一直想在淇滨区购房置业的张某看中了王某手中的一套房子，经商定，张某与王某签订了一份《房屋买卖协议》。约定王某自愿将涉案房屋出售给张某，交易价格20万元。协议签订后张某依约向王某支付了购房款20万元，王某遂将房屋钥匙、购房交款收据等交给了张某。值得一提的是，王某卖给张某的房屋是他2002年以第三人李某的名义集资购买的李某所在公司的集资房，房屋产权登记在第三人李某所在公司名下。张某想到自己已与王某签订了《房屋买卖协议》，也就没在意这回事，随后装修了房子并入住。

卖房人反悔，拒绝协助买房人办理房产证

  2010年秋，入住该房快4年了，张某仍未拿到房产证，这下心里发慌了。　　

　　而此时，王某提出张某增加几万元购房款才会协助办理房产证。张某认为《房屋买卖协议》合法有效并已履行，拒绝王某的无理要求。事后张某又找到第三人李某，李某称，房屋是其2002年购买公司的房屋，房屋仍在公司名下，现仍未办理房产证，何况自己并无协助张某办理物权转让登记的义务。

因房屋产权登记引发纠纷，张某将王某和第三人李某诉至法院，请求法院确认涉案房屋归其所有，被告协助其办理房屋所有权登记手续。

法院判决：房屋产权变更以登记为准，买房人没有产权登记不享有房产物权

淇滨区法院受理该案后，于2013年4月进行了公开开庭审理。

淇滨区法院审理后认为，原告张某要求确认涉案房屋归其所有，属物权确认之诉，是就物权的归属而产生的纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续。原告张某虽已占有、使用涉案房屋，但尚未办理所有权登记手续，故原告请求确认其享有涉案房屋所有权，缺乏法律依据，法院不予支持。

涉案房屋系某公司集资房，集资购房人名义为第三人李某，实为被告王某，目前该房屋产权仍登记在李某所在公司名下。在第三人李某和被告王某均未依法取得物权的情况下，原、被告之间签订的房屋买卖协议仅为债权债务合同，原告享有的是合同之债。原告诉请的所有权需通过办理房屋权属转让登记方能取得，现因未经依法登记，不产生物权变动的法律后果。因涉案房屋物权尚未登记在被告名下，第三人李某又非涉案《房屋买卖协议》的合同当事人，第三人并无协助原告办理物权转让登记的义务，故原告要求被告协助办理房屋产权登记的第二项诉讼请求没有事实与法律依据，法院亦不予支持。依照《物权法》第九条、第一百零六条，《合同法》第一百三十五条之规定，《民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告张某的诉讼请求。

市民观点

　　李先生：法律禁止未依法登记的房子出卖，但生活中这种交易很普遍。发生纠纷时买受人的利益将会受损害，所以买受人不要购买无证房屋，避免交易风险。

　　王女士：出卖人不愿协助办房产证，买受人可以要求依约返还购房款和赔偿损失。建议达成意向后，交易中向房管部门申请预告登记，以最大限度保障买方权益。

短 评

买房付款时最好先办预告登记

□郭坤

　　我国的房屋产权变更以到房管部门登记为准，如果未登记就意味着房屋的所有权没有转移，买受人就无法取得物权。所以，根据物权法规定，即使签订了房屋买卖合同，但未及时办理房屋过户手续，房屋产权仍未转移。

此时若卖方不协助办理房产证或一房二卖，买受人就无法主张产权，但可要求对方返还购房款，并赔偿损失。所以建议购房者在付款的同时要到房管部门办理预告登记手续，可有效防止权益受损。同时，在购房协议中，要说明违约情形。如，承担违约责任、违约金、赔偿金的计算与给付、如何解决争议等。 

《物权法》对物权和债权进行了区分，没有产权证的房子买受人虽不能取得物权，但依法签订的合同还是有效的，买受人可通过房屋购买合同进行债权保护。也就是说，虽然买受人因出卖人的原因不能取得物权，仍可通过有效的合同要求出卖人承担违约责任。

法律条文

　　《中华人民共和国物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的等。

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

案件点评

购买无证房

违约条款要签好

淇滨区人民法院法官 张保平

  在日常生活中，或为方便生活或为贪图便宜，购买无证房产的现象比较多，这类无证房产有的将来能办下来房产证，有的压根就没有可能。

　　可是《物权法》规定，不动产物权的变更、转让，不登记是不发生效力的，这对于购买无证房屋的人来说，意味着即使花了钱从法律上讲房子仍不归其所有，隐患很大。

　　本案中涉案房屋产权仍登记在李某所在公司名下，　　原、被告签订的房屋买卖协议也仅为债权债务合同，原告的诉请只有通过办理房屋权属转让登记方能取得。可是现因房屋未依法登记，不产生物权变动，故法院不宜直接判决原告享有涉案房屋所有权。

  因涉案房屋产权尚未登记在被告名下，被告王某也不具备协助原告办理物权转让登记的基础，李某又非涉案《房屋买卖协议》的当事人，其并无协助原告办理房屋权属转让登记的合同义务，故原告要求协助办理房屋产权登记的请求，无法法律依据，无法得到法院的支持。

　　对于遇到此类纠纷的房屋买受人该如何维护自己的合法权益呢？

　　按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一是合同中约定有违约金条款的，买受人可以要求出卖人承担违约责任，支付其相应的违约金；二是买受人可以要求解除合同并主张赔偿损失。

　　按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、一百一十三条等条款的规定，损失的范围包括已支付的付款、违约金、因房地产市场价格上涨造成的房屋差价损失等。

　　上述规定让违反诚信原则的违约者受到应有的惩罚，让守约人的合法权益得到最大的保护。最终以高额的惩罚，倒逼违约者协助配合买房人办理房屋产权登记。