案件回放□本报记者 夏国锋  私自转租房屋埋隐患，房东收回酿纠纷

  2012年5月，出租人赵某将一套门面房租给张某，约定租期为3年，租赁费每年5万元，每年按6%递增。2013年6月，张某未经赵某同意将门面房转租给李某，约定按原租房合同履行权利和义务，双方以合租为由向赵某隐瞒转租事实。其间，张某收取了李某房屋转让费6万元。

  事后赵某按约涨租赁费，李某无法承受，发生纠纷，三方多次协调无法解决，赵某收回了房屋。李某要求张某返还转让费，两人协商未果，李某诉至法院。 

在法庭上，李某诉称，事后才得知张某转租时未征得赵某同意，房屋被收回后多次要求其返还转让费均遭拒。请求法院依法判令房屋转让合同无效，张某返还转让费6万元。

  张某辩称，是应李某要求才隐瞒转租的；不是赵某不同意转租，而是李某不履行合同义务才导致房屋被收回；此外，李某觉得转租费用低，接手后能再次转让赚取差价。基于上述事实责任完全在李某，其诉讼请求无事实和法律依据。

   法院判决：擅自转租无效，原被告共同隐瞒 转租均有过错，被告返还原告部分转让费

  法院根据双方提供的证据和质证情况，审理认为，当事人订立合同应当遵守法律，根据《合同法》第二百二十四条之规定（见“法律条文”栏），经出租人同意是租赁合同合法转租的前提条件。本案中，张某作为承租人，未经出租人赵某同意将房屋转租给李某，并收取转让费6万元。张某擅自转租系无权处分行为，事后又未征得赵某的追认，且原、被告共同向赵某隐瞒转租事实，故所签《转让合同》应为无效合同。现赵某将房屋收回，李某要求确认《转让合同》无效的诉讼请求于法有据。

关于李某要求返还转让费的请求，法院依据《合同法》第五十八条之规定（见“法律条文”栏）、结合庭审中原被告均自认因共同隐瞒转租造成了本纠纷审理认为，张某负有通知赵某并征得同意的义务，但其与李某共同隐瞒转租事实是造成转让合同无法继续履行的主要原因，原被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。根据公平、诚实 信用原则，被告张某返还李某转让费 4万元为宜。

  至于张某辩称，是李某要求隐瞒转租的、李某不履行义务造成纠纷过错在李某的辩解理由，因其未能提供相应证据证明，且其有隐瞒转租事实的存在，故对其辩称理由不予采信。

案件经调解无效。经合议庭评议，依据《合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条等规定，判决《转让合同》无效，张某于本判决生效之日起十五日内返还李某转让费4万元。法律条文  《合同法》第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

  第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第二百二十三条 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。案件点评  本案是一起典型的房屋转租纠纷，房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益均为房屋转租。

当前，在商业门面房的租赁市场中承租人擅自转租房屋并收取高额转让费的现象屡见不鲜，甚至存在多次擅自转租、层层收取转让费的情况，这极易造成纠纷。

  依照我国《合同法》规定，承租人转租房屋应当经出租人同意。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

合法的房屋转租应具备以下要件：经过了房屋出租人的同意，具体形式包括，在租赁合同中明确表示同意承租人转租；签订租赁合同后又以书面形式（或有证据证明的其他形式）表示同意承租人转租。

  转租后，承租人与出租人的租赁合同继续有效，即：负担向出租人交付房租的义务以及依照合同约定对出租人负担的其它义务，仍应由承租人负担。

  承租人与次承租人之间的权利义务关系，依照他们之间的合同约定。   

  次承租人对租赁物造成的损害，由承租人对出租人承担赔偿责任，承租人另行向次承租人追偿。短 评□夏国锋

  经常租房者可能会发现这样一个现象，无论是房产网站发布的信息还是中介公司提供的租赁房源，双方签合同时很难见到房主，而是与越来越多的“二房东”签订合同。

  所谓“二房东”，就是指将房屋以高于原租金的租金转租他人的房客。

  究其原因既有房主嫌麻烦只管收租对“二房东”睁只眼闭只眼的纵容，也有“二房东”们的刻意隐瞒，当然还有租房人粗心大意不去细究。

  殊不知，租赁这样的房屋很容易产生纠纷。比如，转租人就同一房屋订立数份租赁合同产生的纠纷；因第三人承租人拖欠租金导致房东主张解除合同的纠纷；第三人擅自改变房屋结构产生的纠纷；出租人在租赁期限内转让房屋而承租人主张优先购买权产生的纠纷，甚至还有“二房东”卷款潜逃、租客被赶出租住房屋的纠纷。

因此，租房时要查看转租人的有效身份证明及其和出租人签订的租赁合同，确保转租人的身份信息正确和是否具有转租的权限，以免产生潜在风险。

  签订合同时，房租包含的内容有哪些，水、电、暖、天然气和物业管理费由谁承担，应明确界定；租赁期限、房租支付时间和付款方式必须清楚明白；房屋转租期限应在转租人剩余的租赁期限之内，应对能否转租作出约定，要明确违约责任；转租前结清相关费用以免被物业要求承担不应承担的费用等。

当发生纠纷时，当事人可先行协商，协商不成的，可通过仲裁或民事诉讼解决。