房子作为一种特殊商品，不像其他商品一样可以轻松享受“无理由退货”。在买房过程中，购房者总会遭遇各种问题，其中规划变更最让人头疼。绿化带变车库、车库变商场、人车分流变人车“混流”……对于这些问题，购房者该咋预防呢？在购房合同中明确配套约定  市民李先生在浚县某楼盘购买了一套108平方米的房子，没事的时候，他都会到小区里转转。有一天，他在小区发现原来规划为绿地的地方正在盖房子。为此，他和其他几位邻居认为开发商私自变更了规划，要求开发商将其恢复原状。

  专家点评：购房者在购房时应就住宅规划、小区规划及违约责任等内容与开发商达成一致协议，写入购房合同，并将规划设计图作为合同附件。购房者应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如对房屋和房屋所在楼的结构、高度、朝向以及小区公共配套设施、绿地面积、楼间距等，一定要明确约定，尽量不产生歧义。规划变更，不得损害业主利益  据了解，一些小区绿化带变车库、占用公共通道、封闭原规划小区道路等规划纠纷，普遍存在变更公示程序未到位、信息不够公开透明、单方面进行变更等现象。

专家点评：开发商将部分楼盘销售后，就不再是唯一业主。因此，小区的相关建设项目若有变动，如规划变更就应征询业主意见。在此期间，开发商应该将变更信息告知广大业主，或在小区内显眼位置张贴公示。规划部门也应同时在相关网站、报纸上刊登开发商的申请信息。在规定的公示日期内，若业主没有意见则意味着此变更生效，反之则规划部门要进行听证，重新审核申请信息。

因此，购房者在买房时要与开发商明确约定发生规划、设计变更的程序。在商品房买卖合同中，购房者与商品房销售商要明确约定变更规划所需的程序，做到变更规划有章可循。如在合同中约定房地产开发商需要变更规划时，需告知购房者变更规划的原因，征求购房者的意见，变更规划需召开多数购房者参加的听证会，得到2/3以上购房者的同意。明确约定

变更规划后的责任

某楼盘在预售合同中约定房屋层高为2.9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

专家点评：根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定：普通住宅层高宜为2.8米。《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房，买受人可以拒绝收房。

因此，购房者在签订购房合同时，应当明确约定房地产开发商单方变更规划后的违约责任。在商品房买卖合同中，购房者与房地产开发商明确约定开发商单方变更规划后的违约责任的赔偿标准或计算方式，购房者同意和不同意变更的赔偿或补偿标准。除此之外，还可以明确约定购房者有权退房或不退房的情形下，开发商应当承担的违约责任。

（靖桂宇 秦小科）