最近，市民刘女士为儿子购买了一套二手房当婚房，可原房东张先生的房子还没有交房，也没有办理不动产证，等于说仍是期房。由于着急给儿子结婚用，刘女士就和张先生签订了购房合同，并支付了1万元作为定金，约定一个月之内刘女士将首付款交给张先生，由张先生帮助到开发商处办理更名，剩余房款则由刘女士支付给开发商。

  签订合同后，刘女士得知张先生的房子“五证”不全，而且交房时间还不确定。因此刘女士便联系张先生，说明张先生的房子不符合商品房预售的条件，双方签订的合同属于无效合同，希望张先生退还1万元定金并解除合同。张先生则认为，刘女士对自己的房子没有不动产证这一情况是知道的，如果不履行签订的合同则属于违约，定金不能退。

  那么，没有办理不动产证的期房能买卖吗？《城市房地产转让管理规定》中明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市商品房预售管理办法》中对此也有明确规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

  市房管监察大队的相关负责人说，由此可以看出，张先生的房子是不符合买卖条件的。那么，刘女士和张先生签订的合同是否有效呢？根据我国《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定，出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

  由此可见，张先生与开发商订立的购房合同是无效的，张先生转让给刘女士期房的合同也是无效的。因此，刘女士不需要履行合同。由于刘女士和张先生所签的购房协议是无效的，因此作为从合同的定金合同也是无效的，故张先生应该返还刘女士1万元的定金。（靖桂宇）