□淇河晨报记者 夏国锋

一份协议暗含两个买卖合同埋隐患 

  2005年8月，甲公司因资金周转困难与王某签订了一份房屋买卖协议，约定甲公司将其名下4间房产卖给王某，将来有经济条件时再以原价赎回，其间，王某不经甲公司同意不得将房产转让给第三人。协议签订后，王某向甲公司交了房款，甲公司将4间门面房过户到王某名下。

2007年3月，甲公司诉至法院要求赎回房产，并请求对双方讼争房产采取财产保全措施，查封双方讼争房产。2007年6月，法院审理认为房屋买卖协议系有效协议，但甲公司未提供已具备赎回房产经济条件的证明，该请求法院不予支持。甲公司不服上诉，2008年5月，上级法院审理认为，该协议约定了两个房屋买卖合同，第一个房屋买卖合同是出卖人甲公司将4间门面房出卖给王某，已履行完毕；第二个房屋买卖合同是按原价赎回，且在该合同中约定了一个条件，即具有经济条件时赎回。法庭上，甲公司未能提供证据证明合同约定的条件已成就，故法院维持原判决。

  擅自过户合同约定房产酿纠纷

  2008年5月19日，王某与其妻李某在法院调解离婚，双方达成离婚调解协议，王某同意将处于被查封状态的讼争房产划归李某。

由于甲公司赎回房产的诉讼未得到法院支持，2008年6月12日，法院裁定解除对4间房产的查封，事后王某持法院离婚调解书将4间房产过户给李某。

2008年6月24日，甲公司再次诉至法院申请追加李某为本案共同被告，要求撤销王某与李某的转让行为。法院审查认为，甲公司与王某为房屋买卖合同纠纷而要求追加李某为共同被告，行使的是撤销权纠纷，不属于同一法律关系，且讼争的房产在生效离婚调解书中划归了李某，并已办理了过户手续，因此不应合并审理，驳回甲公司追加被告申请。

2009年4月，甲公司又向法院提出申请，要求追加李某为本案第三人参加诉讼。王某辩称，甲公司不具备合同约定的经济条件，且根据《物权法》规定，对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，请求依法驳回其诉讼请求。第三人李某辩称，自己不是合同当事人，该房产纠纷与自己无任何关系，不应将她列为第三人，其享有房屋所有权，请求驳回甲公司的诉讼请求。

  赎回房屋无望，

但可追究违约责任

  山城区法院审理认为：甲公司与王某签订的房屋买卖协议为有效合同，从协议内容来看，该协议约定了两个房屋买卖合同，第一个房屋买卖合同已履行完毕，第二个房屋买卖合同赎回还未进行。本案中甲公司将房产过户到王某名下后，王某即取得了该房产所有权。从物权法上讲，王某对该房产享有出卖、处分等合法权利，王某将其所有的房产处分给李某，符合物权法相关规定。与此同时，王某将该房产处分给李某的行为违反了该房屋买卖合同“不经甲公司同意不得将房产转让给第三人”的约定。无论甲公司是否具备房屋买卖协议约定的回购条件，王某的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同法的规定，王某可采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式承担责任，但此前王某的离婚调解书已发生法律效力，且房产也已过户到李某名下，继续履行是不可能了，只有赔偿损失可行。鉴于甲公司坚持要求赎回该房产而不变更诉讼请求，法院依法驳回了甲公司的诉讼请求。中华人民共和国物权法

  第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

中华人民共和国合同法

  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

  第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

  （一）法律上或者事实上不能履行；

  （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

  （三）债权人在合理期限内未要求履行。  张先生：王某明知与甲公司签有赎回合同还把房产过户给其妻，有故意之嫌，王某应将房屋归还甲公司。

  熊女士：王某行为实属不该，但甲公司签署这样的合同时就应意识到风险，也有责任。山城区法院金融审判庭法官

李志伟

根据《物权法》的规定，本案争议的4间房产已经办理过户登记手续，王某对该房产享有所有权，依法享有处分的权利。离婚协议是双方在自愿平等的前提下签订的，所以王某将房产过户给李某的行为是合法有效的。

合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。而违约责任可以分为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中房产已经转让给李某且办理了过户手续，王某与甲公司的合同约定的回赎条款因标的物不在王某名下而构成了事实不能，依照合同法规定，该情形已不符合要求对方履行的条款。因此，对于回赎条款不能履行的违约责任，由王某赔偿甲公司损失为宜。□夏国锋

  在生活中，通过订立合同约束双方行为、保障各自权益是再平常不过的事，然而由于缺乏法律知识或考虑不周全常导致当事人权利义务不对等，一不小心就可能出现违约，得不偿失。

本案中，王某与甲公司签订房屋买卖合同时，未对甲公司约定的“不经甲公司同意不得将房产转让给第三人”条款提出对等要求，如甲公司几年内不赎回房产王某有权自行处置，致使事后自己处置该房产时受制于合同条款，权益蒙受损失。其次，王某知道该房产涉及合同而变更所有权，除了缺乏沟通外也不排除因房屋升值收益大于违约成本而不愿归还。因此订立合同时要考虑周全，事后对合同约定财物处置要谨慎。