□本报记者　汪丽娜

　　“我们公司原有的商业楼想改造，却苦于缺少资金，项目一直难以启动。”“你有物业资产可以来我们银行贷款。”11月14日，记者见到中国工商银行鹤壁分行小企业中心经理李二虎时，他正在忙着接待客户。

这次，李二虎向客户推荐的是小企业经营型物业贷款：“这项业务是指小企业借款人以经营型物业资产所产生的经营收益作为第一还款来源，用于符合银行规定用途的贷款。”

把物业资产变成活钱”

李二虎首先介绍了“经营型物业资产”的概念：“这是指通过经营该物业能够获取合法、稳定经营收益的营利性不动产，包括商场、写字楼、宾馆酒店等商业物业和工业厂房、仓储设施等工业物业。”

有了物业资产，就可以申请小企业经营型物业贷款。“这项贷款仅限用于借款人对物业原址改扩建、装修、日常维护；或者置换借款人因购建、改扩建、装修上述物业形成的他行融资。”李二虎坦言。

符合条件可申请

李二虎表示，申请小企业经营型物业贷款借款人应同时满足以下条件：“符合小企业信贷政策对小型、微型企业的界定标准，信用等级在A-级（含）以上，开立结算账户，申请借款时在银行无不良信用记录，不涉及诉讼，主营业务为出租或运营商业物业，或出租工业物业，符合行业（绿色）政策关于小企业的规定。”

“同时，借款人还要具有对物业合法、完整、独立的经营权和收益权，从事主营业务时间在1年（含）以上，经营期内保持盈利。”李二虎表示，“与我行签订账户监管协议，接受我行对物业经营收益的资金监管。”

据李二虎介绍，贷款用于置换他行融资，需在物业办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续前发放贷款的，借款人还须符合以下条件：“符合信用贷款条件的，可采用阶段性信用方式发放贷款；不符合信用贷款条件的，要提供符合我行小企业信贷政策要求的阶段性担保，在他行的结算记录与物业经营收益情况及借款人在他行融资规模相匹配，法定代表人（或实质控制人）提供个人连带责任保证，物业权属人向我行书面承诺，我行贷款发放后3个月内，须办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续。”

物业手续要齐全

　　李二虎告诉记者，物业应同时符合多项条件：“购建及运营符合国家产业政策和当地整体规划要求。经竣工验收合格，已购建并投入正常运营不得少于1年。房地产权属证明齐备，不存在权属纠纷或涉及诉讼。经营收益持续、稳定，近1年内经营性净现金流为正且呈稳定或上升趋势。经营收益符合质押条件的，须在我行办理应收账款质押。物业须作为贷款抵押物，并符合贷款担保管理办法关于抵押担保的规定，且容易处置变现，市场价值稳定或有上涨趋势。”

“物业为整幢建筑的，原则上须整体抵押给我行；若该幢建筑已取得有多张产权证，权证分割操作具备合法性和可操作性，在抵押率符合相关规定的条件下，可将部分物业办理抵押，但应在借款合同和抵押合同中约定，若权属人将未抵押部分物业抵押给他人，须征求我行书面同意，否则我行有权提前收回部分或全部贷款。”李二虎表示。

李二虎提醒，物业可为借款人自有资产，或由借款人从权属人合法承租的资产。“物业非借款人自有资产的，其权属人应不涉及经济纠纷、不存在申请破产或即将破产的情况。”他表示，物业权属人须同意将物业作为银行贷款抵押物，并书面承诺以下事项：不存在影响我行实现抵押权的不利情况，如涉及经济纠纷、申请破产或即将破产；贷款期内，未经我行书面同意不得中止或转让借款人对物业的承租权，否则将承担我行贷款形成的损失；按规定配合我行办妥抵押登记手续。

“具体业务办理可到工行每一个支行申请办理,金额、期限、用途、利率、还款方式等具体业务可具体约定。”李二虎表示。