王某将集资房卖给张某并答应将来房改时协助过户，十余年后房改完成但房屋未能过户。张某诉至法院，王某之妻李某却以不知情为由反诉房屋买卖无效，要求返还房屋。法院审理后认为——   原房主之妻以不知情为由索要已售出十余年的房屋

1996年，王某与李某结婚，婚后王某出资购买了单位的集资房。两年后因工作原因要搬离鹤壁，经中间人介绍1998年7月王某与张某达成房屋买卖协议。

  王某出具证明约定“自愿将房屋以7万元的价格卖给张某，购房款交付后房屋归张某所有。注：该房王某已参加房改，房产证等其他全部手续待领取后一并交与张某”。协议签订后王某将涉案房屋交与张某，并由张某居住至今。其间王某于1999年出具证明约定“房款已全付，待房产证发放后交给张某，若有麻烦其协助解决。”

  2013年5月，房管部门给该房办理了产权证后张某多次催促王某夫妇协助办理过户，未果诉至法院。不料，王某之妻李某以王某未经其同意擅自将房屋转让给张某，侵犯了其合法权利，请求法院确认当年的房屋买卖协议无效，反诉王某退还购房款7万元，张某返还房屋。

张某辩称，王李系夫妻，对共同财产有平等处分权，自己虽未与李某直接协商，但有理由和证据相信出售房屋系王某夫妻共同意思表示，故合同有效。此外，李某不占有房屋长达十几年而未曾主张过权利，已超诉讼时效。

法庭上，王某陈述，出售房屋时确实未征求李某意见，每当李某问起时就谎称房屋一直由亲戚租住。

法院判决：反诉理由悖于常理和诚信，买卖

合同有效

法院认为，涉案房屋在签订房屋买卖协议时虽没办理房产证，但不影响公民私有财产的处分权，买卖合同合法有效，双方当事人应按约定全面及时履行合同义务。

  张某已按约定支付了购房款并占有、使用涉案房屋，王某应依约配合将涉案房屋过户到张某名下。

《婚姻法》规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。当年李某夫妻准备搬离鹤壁时，经中间人介绍王某与张某签订了房屋买卖协议，张某有理由相信卖房系王某夫妻共同意思的表示，且张某在善意、有偿取得涉案房屋的基础上占有、使用涉案房屋至今，房产证办理后亦由张某占有。

  李某作为房屋共有人称不知情有悖生活常理及诚实信用原则，其不得以此为由对抗善意第三人（该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中不知情的，已经办理了登记的权利人），反诉理由不成立。李某作为房屋共有人，亦有义务协助办理房屋过户手续。

调解无效，法院依照《民法通则》第八十八条、《合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《民事诉讼法》第六十四条之规定判决，王某和李某于判决生效后三十日内协助张某办理涉案房屋产权转让登记。  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。  陈先生:夫妻是特殊的人身关系，购房人往往有理由认为夫妻间存在代理关系。若夫妻一方既无法证明购房人出于恶意又让法院认定合同无效，有失公平。

  赵女士:法院认定合同有效，除了保障了善意第三人张某的合法权益，还可以增强人们的法制观念，启示人们要依法办事而不是想当然地依习惯办事。  我国法律规定夫妻对共有财产享有平等的处理权，相关司法解释对“平等的处理权”要求是，夫妻双方在处理共同财产时应当彼此尊重、相互协商，在意思表示相一致的情况下共同决定夫妻共同财产的命运。

  如果夫或妻一方擅自处理夫妻共同所有的财产，一般情况下应当认定该处分行为无效。但第三人善意取得该财产的，应保护第三人的合法利益。对夫或妻中不知情方所受的损失，由擅自处分夫妻共同财产的一方给予赔偿。

本案中，介绍人和王某本人均已明确说明夫妻要到外地工作，根据社会生活经验张某自然相信卖房行为系夫妻的共同意思而非王某的擅自处分。此外，对张某居住十多年和持有房产证王某夫妇均未提出异议。因此，李某声称未签字不知情有悖生活常理及诚实信用。

其实，在社会生活中法理与道理是相通的，妄图利用交易相对方的某种疏忽而谋取不法利益，在法制日臻完善的环境下很难得逞。

  本案启示，在当前房屋价格不断上涨的行情下，签订购房合同一般应当要求出售方所有的共有人在合同上签字，避免给心怀不端者造成可乘之机。□夏国锋 

  在生产生活中，当事人在订立合同上签字等同认可并接受契约对自己的约束，受到法律保护。这其中，哪些人必须在合同上签名，不能含糊。

相关法律确有“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，该条款中的“共有人”应是指产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人，因为产权证是一种权利凭证，具有公示的效力。

  但夫妻是特殊的人身关系，买受人往往有理由认为作为售房人夫妻间存在代理关系，当登记在擅自处分人一人名下时，其与买受人的买卖行为应该认定为是有效的，未知方的损失由擅自处理人赔偿。此情况下若夫妻一方能证明买受人是恶意的，买卖行为则不受法律保护。如，能举证证明买受人明知夫妻未商定或在闹离婚等，买卖行为会因恶意串通而无效。当房产登记在夫妻二人名下时任一方擅自处分的行为是无效的，但法律也规定买受人善意取得时买卖合同应该有效。这时需要买受人对自己的“善意”提供证据，如系售出人婚前的个人财产，确实不知道“有一方不同意或正在闹离婚”等。

推而广之，产权证上无论是一人还是有其他共有人，稳妥起见变更产权时还是要所有人都签字，即使当时未签字事后也要催告其追认。